총부채원리금상환비율(DSR)이란?

Debt Service Ratio 의 약자로서
채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말해.

주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 따위를 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소되거든.

LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책이야. 다만 LTV(담보인정비율)는 담보자산(동산, 부동산)[2]에 초점을 맞춘 것이고, 총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물(집)보다 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책이지.

미국은 서브프라임 모기지 사태 이후 금융 소비자 보호를 위해 통상적으로 DSR 43퍼센트를 적정으로 두고 대출 해주고 있어.

계산 방식은 다음과 같아.
DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

이때 DSR 40까지면 적정, 70이 넘어가기 시작하면 이자 내기도 어려운 위험 차주(借主)다. DSR은 Total Debt Service Ratio로 표기하며 주택 구입시 향후 내야 할 부동산 세금도 계산식에 있어. (출처에 따르면 세금을 포함한 TDS 36% 초과 시 대출이 어려워진다.)
원래 전세도 갚아야 할 부채(개인간의 부채이기 때문)인지라 DSR에 포함되지만 정책적 판단으로 빠졌어. 윤석열 정부 대통령직인수위원회가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세자금대출은 포함하지 않기로 했어. 전세를 포함하면 고 DSR차주가 크게 증가해.

2021년 정부는 기존에 유명무실 했던 DSR의 적용범위를 늘리고 있어. 2022년 7월부터 기존의 대출규모 2억 원부터 적용하던 DSR을 1억 원부터 적용해. 주택 시장 붕괴를 막기 위한 정책이라고 보여지지만 정작 신용대출은 두 배로 확대했기 때문에 고소득층만 자산을 불릴 기회를 준 것이 아니냐는 의견도 있지. 2030 청년층의 주택마련을 지원하겠다던 기존의 정부 공약과 대치되는 것처럼 보일 수도 있기 때문이야.
통계청 기준 서울 5분위 가구 연소득은 약 6000만 원대이고 DSR과 소득으로만 계산한다면 이 가구들이 30년 분할상환 대출을 받아(주담대만을 이용) 집을 산다면 구매 가능한 주택 가격은 약 5~6억대이라 볼수 있어.

[출처:  나무위키]

https://worketc.tistory.com/m/57

주택담보대출비율(LTV)이란?

https://worketc.tistory.com/m/56

총부채상환비율(DTI)란?