원가연동제 · 분양가 원가연동제란?

아파트 분양가를 택지비와 건축비 등 원가에 연동시켜 책정하는 제도로 분양가 상승을 억제해 아파트 가격 상승까지 막겠다는 취지로 노태우 대통령 당시인 1989년 처음 도입됐는데 정식 명칭은 ‘분양가 원가연동제’야.

그 전에 아파트 분양가는 1982년 책정된 평당 134만 원의 분양가 상한제에 따라 제한됐어. 지속적인 분양가 상한제로 물가가 억제됐으나 공급 또한 제한돼 국민소득이 급격히 증가하는 상황에서 분양가와 실거래가의 차이가 크게 벌어져 청약과열로 이어지는 부작용이 나타났지. 특히 토지가격이 1988년 27.6%, 89년 32% 등으로 폭등해 분양가 상한제를 고수하면 아파트 공급이 막힐 상황까지 벌어졌어.

이에 정부는 1989년 분당, 일산 등에 신도시를 건설하는 계획을 발표하고, 분양가 원가연동제를 도입했오. 투명한 분양가 정책으로 분양가 상승을 억제하겠다는 것이 당시 정부의 방침이었지. 이후 분양가 원가연동제가 이어지며 주택가격 상승을 억제하는 기능을 수행했는데 외환위기를 만나 주택가격이 폭락하고, 미분양이 속출하는 등 경기가 급랭함에 따라 김대중 대통령 당시인 1999년 정부는 분양가를 전면 자율화했오. 마침 세계적으로 IT버블이 급팽창하며 증시가 급격히 상승세로 돌아서는 가운데 분양가 제한마저 풀리자 주택경기가 급격히 살아났어.

특히 노무현 정부 들어 카드사태 후유증으로 냉각된 경기를 살리려고 돈을 풀어대 집값은 폭등세를 이어갔다어. 이에 노무현 정부는 2005년 3월 부동산대책 후속 조치로 공공택지에 아파트 분양가 원가연동제를 도입했고, 2007년엔 재건축· 재개발 등 민간택지로 확대 적용했오. 일각에선 노무현 대통령 때 원가연동제를 처음 도입했다고 주장하는 이들이 있으나 이는 내용을 모르고 하는 소리야. 1989년 원가연동제는 분양가 상한제를 보완하는 개념이었으나 2005년 원가연동제는 분양가상한제와 같은 개념으로 사용됐어. 국가기록원 자료에 나온 아파트분양가 원가연동제에 대한 경과 설명은 다음과 같아. ‘아파트분양가 원가연동제를 주요 내용으로 하는 「주택법」시행령 및 시행규칙 개정안이 2004년 12월 30일 입법예고되었고 이후 노무현 정부는 2005년 3월 공공택지 중소형아파트에 원가연동제를 도입(동탄 첫 적용, 기본형 건축비 평당 339만원)했으며, 8.31대책을 통해 중대형아파트까지 확대(판교 2차)했어. 원가연동제 도입으로 중소형아파트는 최대 30%의 분양가 인하효과를 가져왔니. 그러나 원가연동제+채권입찰제 구조인 중대형아파트는 채권상한액이 시세의 90%여서 인하효과가 크지 않았어. 대한민국 정책브리핑에 따르면 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도야. 분양가 자율화(1999년) 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다(2005년 3월)’라고 나와 있어. 여기서 택지비는 공공택지의 경우 공급가격으로, 민간택지에 대해선 감정평가액 + 택지가산비를 더하는 개념이며, 건축비 기본형건축비(지상층 건축비 + 지하층 건축비)에 건축가산비를 적용하는 방식으로 정했어. 원가연동제를 통한 주택가격 안정화 정책은 노태우 정부에선 성공했는데, 노무현 정부에선 실패했오. 공급물량 자체의 차이도 있었으나 노무현 정부에선 민간택지 분양가에 채권입찰제를 더해 원가연동제 효과를 없앴고 주택가격 급등의 근본 원인인 통화공급을 줄이지 않은 모순된 정책 때문이지. 서민주택에 분양가 원가연동제를 적용하면 토지개발비에 표준건축비만을 더해 분양하므로 분명히 가격상승 억제의 효과가 커. 다만 주택가격을 안정적으로 유지하려면 시중자금이 부동산으로 과도하게 몰리지 않도록 적절히 통제하는 정책이 수반돼야 해.한편 원가연동제 이후 서울에서 처음 분양된 아파트는 1990년 분양된 쌍문동 한양아파트 414가구로, 32평형 이하는 평당 197만원에 옵션가격이 추가된 것으로 알려졌어.

[출처: 매일경제]