역모기지론이란?

모기지론은 집을 살 때 담보로 해당 주택을 제공하고 주택 구입자금을 빌려주는 제도이다. 역(逆)모기지론(reverse mortgage)은 모기지론과는 목적과 개념이 반대인데, ‘이미 집을 가진 사람에게 이를 담보로 생활자금을 빌려준다’는 것이 역모기지론의 기본 개념이야,

역모기지론은 지원받는 수령자가 사망할 때까지가 가입기간이어서 통상 20~30년 하는 모기지론처럼 만기가 길다. 우리말로 역모기지론을 장기주택저당대출이라 부르는 이유도 이 때문이지.
미국, 영국, 프랑스 등 서구에서 오랜 전통을 가지고 시행중인 이 제도는 우리나라에서 1995년부터 일부 민간은행에 도입됐다. 그러나 실적은 미미했고 본격적으로 제도가 알려지기 시작한 것은 2004년 3월 주택금융공사가 설립된 이후야.

물론 민간 은행들도 역모기지 상품을 내놓고는 있지만 조건과 규모 면에서 주택금융공사에 비해 미미하다. 국내 역모기지론의 대표격인 주택연금은 가입자격, 대상주택, 연금수급요건 등에서 일반 민간은행 상품과는 구별돼.
주택연금 이용자격은 부부중 한명이 만 55세 이상이다. 제도 도입 초기에는 부부 모두 60세이상이었으나 조기 퇴직자가 늘어나면서 이들의 생활안정을 위해 가입조건을 대폭 완화했어.
대상주택은 시세기준으로 9억원 이하 주택이다. 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 처분 시 가입 가능해. 일반주택은 물론 노인복지법상 노인복지주택도 포함된다. 단 해당주택에는 저당권, 전세권, 임대차계약 등이 설정돼 있으면 안돼.

주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용하는데. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용돼.
연급지급 기준 연령은 부부 중 연소자 나이를 기준으로 하고. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 돼.
평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이있어. 확정기간 혼합방식은 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식이야.
 
이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있다. 초기보증료는 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)인데 최초 연금지급일에 납부한다.
2022년 12월부터는 가입자가 최초 대출실행일로부터 3년 이내에 주택연금을 해지할 경우 초기보증료 일부를 환급해준다. 대출실행일로부터 30일 이내에 가입자가 약정 철회 또는 사망하는 경우는 전액 환급된다.
이 제도는 종신형으로 연금을 추가 확보할 수 있다는 것이 장점이다. 연금을 100% 수령하지못할 경우에는 해당 금액만큼 자녀에게 상속도 가능하다. 노후에 경제활동이 원활하지 않거나 현금 흐름이 어려울 것으로 예상될 경우 가입을 고려해볼만 하해.

단점은 가입만 해도, 주택 공시금액에서 1.5%의 보증료를 부담하는 것이야. 만약 가입을 하고 해지를 하게 되거나 자녀가 상속을 받게 되면 이 보증료에 대해 연 0.75%씩의 이자도 함께 납부 해야 하지.
또한 가입한 이후 집값 상승률은 반영되지 않아. 결국 중도 해지와 자녀 상속에 대한 기대는 최소화하고, 주택이 가장 고점일 때 신청을 하는 것이 유리해
.
주택연금을 취급하는 HF공사(주택금융공사)에 따르면 2022년 8월 18일에 주택연금 10만번째 가입자가 탄생했어. 주택연금은 최근 6년(2016년~2021년)간 매년 1만 명 이상이 가입했으며, 특히 2022년 상반기에는 신규가입자가 6,923명으로 전년 동기 대비 36.4% 증가했어.
 
[출처: 매일경제]